君怡网址

您当前的位置 : 君怡网址>君怡客户端下载>爱博平台_海南楼市,这个“死穴”千万别点!
爱博平台_海南楼市,这个“死穴”千万别点!
2020-01-09 14:28:59   阅读量:799    作者:匿名
摘要:但对于海南楼市来说,这意味着大量的房屋是常年空置的,只有季节性的住户。所以,如果开征房地产税,将对海南楼市产生巨大打击。除非国家明确,海南可以成为一个“炒房特区”,永远免征房地产税。否则,在海南持有物业的投资效率可能是很低的:房地产税犹如一个“死穴”,只要轻轻一点,就足以重创海南楼市。

     

    爱博平台_海南楼市,这个“死穴”千万别点!

    爱博平台,文| 刘晓博

    常常有读者给我留言,询问海南的房子能不能买。

    说实话,对于这个问题,我一直比较困惑。自2013年创立“天天说钱”财经自媒体,我同时也形成了一套自己的楼市分析体系。在这个体系里,“小学生人数”成为替代“常住人口”的核心指标;“金融机构本外币存款余额”,成为替代gdp的核心指标。

    此外,结合“居民用水、用电数据”,以及快递业务量,来验证城市人口的增长,以及经济的活跃度。

    也就是说,我的分析方法是建立在“内生性增长城市”的基础上的,对于北上广深,以及绝大多数中国城市是适用的,也是惊人准确的。正因为如此,上述指标尤其是“小学生人数”的指标,被越来越多的研究者采用。

    但对于海南(还有珠海、烟台、秦皇岛、大理等)这种“养老圣地”、“旅游圣地”,我的分析体系就不适用。在很长的时间段里,我不敢对这类城市、地区的楼市发言,因为看不太懂。

    今天,我尝试着用自己的分析方法,结合海南的特点,研究一下这个区域的楼市,为读者提供一些建议。

    海南经济数据变动情况

    上述表格展示的是2010年末到2016年末,海南省、海口市、三亚市主要指标的变动情况。我们可以发现如下特征:

    1、在人口(小学生人数)、gdp、资金(存款余额)和地方预算内财政收入三大指标上,无论是海南省、海口市还是三亚市,都基本上跑赢了全国水平。过去6年,全国的资金总量增长是112%,小学生人数下降不到1%,财政预算内收入增长93%,gdp增长87%。

    2、但在上述四大指标上,除了三亚的资金增长显著超过全国平均水平,海口的小学生人数显著超过全国水平,其他指标都只是比全国水平略好而已。整体而言,海南、海口、三亚都没有“惊艳”的感觉,没有出现类似深圳、廊坊那样惊人的增长。

    3、海口小学生的显著增长,主要原因应该是省内移民造成的。原因有二:第一,全省小学生增长有限;第二,外来人口增长中心三亚,小学生人数增长有限。

    这告诉我们:虽然东北人为了避寒和寻求发展,华北人为了躲霾,大举到海南买房子。但从小学生人数变动来看,养老买房、度假式买房的应该是绝大多数,真正把家迁移到海南的,仍然比较少。或者说,由于海南发展机遇太少,真正安心定居海南的中年人、孩子比较少,退休的老年人比较多。

    4、海南全省的经济总量,只相当于北京、上海一个较大的区。全省汇聚的资金总量,也不过相当于深圳的六分之一。而且,全省的资源显然高度集中在海口,海口的资金总量是三亚的三倍多,占全省的一半。

    这进一步告诉我们:三亚虽然有很多豪宅,貌似来了很多富裕的移民,但并没有带来多少资金。三亚的资金总量,竟然小到只有北京的100分之一。这说明,真正的移民不多,季节性度假、投资,才是外来购房者的主要目的。

    5、过去6年,海南省对于房地产的依赖度翻倍。所谓房地产依赖度,是用“房地产年度投资额”除以“当年gdp”。至于海口,对于房地产的依赖度竟然从18%增长到了48%,增幅惊人。

    这告诉我们:第一,海南省内的居民,开始向省会聚集;第二,外来购房者在三亚房价高企之后,开始向海口转移。三亚对于房地产的依赖度,2016年是86%,可能是全国第一。不过我记得,在历史上三亚是曾超过100%的。

    6、对投资的依赖度,三亚也远远超过了正常值,2016年达到了164%。

    7、通过对海口、三亚的“三次产业”占比变化的研究,可以发现无论是海口还是三亚,第二产业占比都在下降,都只有不到20%,而第三产业则达到了66%到76%。看似符合国际旅游岛的定位,但海南还是应该适当发展一些无污染的先进制造业,否则人口吸附能力肯定会很弱,连当地的年轻人都很难留住。在海南和三亚,第一产业的占比,近年来还有了一定增长。

    我的结论:

    近年来,海南吸引了大量外来移民,但由于缺乏发展机遇,再加上公共资源(医疗、教育)一般,所以移民以养老为主,缺乏含金量最高的“事业型移民”、“教育型移民”。所以并没有给海南带来多少资金增量,和多少真正的常住人口。

    这当然没有什么不好。但对于海南楼市来说,这意味着大量的房屋是常年空置的,只有季节性的住户。这样的房子,就缺乏稳定现金流(租金)的支撑,很难转嫁房地产税。所以,如果开征房地产税,将对海南楼市产生巨大打击。

    没有产业支撑、没有常住移民的支撑,没有稳定现金流支撑,海南楼市的投机性特征就比较突出。除非国家明确,海南可以成为一个“炒房特区”,永远免征房地产税。否则,在海南持有物业的投资效率可能是很低的:房地产税犹如一个“死穴”,只要轻轻一点,就足以重创海南楼市。

    福建11选5

      © Copyright 2018-2019 bootstrapd.com 君怡网址 Inc. All Rights Reserved.